Vous voulez investir dans l’immobilier mais vous ne savez pas par où commencer ? Vous avez peur de commettre des erreurs qui pourraient vous coûter cher ?
On vous livre les clés qui, selon nous, permettent d’affirmer qu’on a pleinement réussi son investissement immobilier.
1. Trouver le bon bien
La localisation
Si vous réalisez votre propre investissement immobilier, nous vous conseillons d’investir à une heure de chez vous maximum.
Ainsi lorsque vous aurez un dégât des eaux un dimanche soir (on ne vous le souhaite pas !), vous serez bien content de pouvoir vous rendre sur place facilement. Car il ne faut pas l’oublier, l’investissement immobilier c’est avant tout investir dans la pierre. C’est concret, vous allez loger un locataire dans votre bien. Et assumer les éventuelles interventions d’urgence.
Une autre solution, si vous ne pouvez pas être présent sur place, est de faire appel à un proche de confiance (vos parents ou amis par exemple). Vous pouvez également avoir recours à un homme à tout faire sur place : une personne à l’aise en bricolage qui saura intervenir rapidement en cas de besoin. Le plus confortable reste naturellement de confier le bien à une agence de gestion locative qui gèrera tout pour vous.
Le bien
Pour le budget, il est indispensable dorénavant de réaliser une simulation de financement auprès de votre banque ou d’un courtier avant tout investissement. Ce document vous indiquera la fourchette de prix dans laquelle vous pouvez acheter. Il donnera également de la crédibilité face au vendeur qui privilégiera votre dossier plutôt qu’un autre.
Une fois que vous avez identifié quelques opportunités d’investissements, on vous conseille de réaliser entre 2 et 5 visites environ. Faites-vous à l’idée que vous ne trouverez jamais le bien parfait : difficile de cocher toutes les cases : l’emplacement, le prix, la rentabilité, l’attractivité… Dressez une liste de 10 critères et gardez le top 3 !
Pour votre premier investissement, choisissez un bien avec lequel vous vous sentez à l’aise. Si vous appréhendez les travaux, ne vous sentez pas obligé de prendre une grange à rénover de fond en comble ! Il y a de bonnes affaires avec peu de travaux, et même des biens déjà loués.
2. Financer le projet
Le levier bancaire
Vaut-il mieux payer comptant ou emprunter ? Ce sujet pourrait certainement faire l’objet d’un article à part entière. En tout cas ce que nous vous conseillons, c’est d’utiliser au maximum l’effet de levier que vous permet la banque. Pour votre investissement, on vous recommande d’apporter 10 à 20% du prix d’achat dans le contexte actuel, ce qui correspond aux frais de notaire et de banque, et de financer le reste et les travaux.
On vous l’a dit, l’estimation de financement est le point de départ de votre achat. La deuxième étape, c’est de présenter le projet à votre banquier. Nous vous recommandons de faire appel à un courtier en prêt immobilier si vous souhaitez déléguer la recherche fastidieuse de prêt bancaire et accéder aux meilleures offres.
Le timing
Une fois le compromis (aussi appelé promesse de vente) signé, réunissez toutes vos pièces justificatives : avis d’impôt, justificatif de domicile, derniers bulletins de salaire, etc. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, il convient également de fournir le titre de propriété et le tableau d’amortissement du prêt en cours si vous avez emprunté.
3. Rénover
Le choix de la rénovation
Faut-il rénover soi-même ou confier le chantier à des artisans ? Et bien si vous avez-vous-mêmes des compétences et que cela vous plaît, oui nous vous encourageons à piloter la rénovation vous-même ! Vous maîtriserez ainsi votre budget et choisirez la qualité de la rénovation que vous apporterez au bien.
Estimer les travaux
Pour notre part, nous préférons faire appel à des artisans locaux de confiance. Tournez-vous vers 1 à 3 entreprises pour comparer les devis. Le coût d’une rénovation oscille entre 500€ et 1500€ du mètre carré en fonction de la rénovation nécessaire.
Trouver une entreprise fiable
Voici les documents à demander à vos artisans pour vous assurer de leur fiabilité :
- Un devis détaillé
- Un extrait KBIS
- Une attestation d’assurance décennale
La durée des travaux
Ne soyez pas trop optimiste pour la durée des travaux ! C’est un investissement à long terme rappelez-vous, mieux vaut prévoir large pour la mise en location, car des imprévus peuvent survenir sur le chantier. Pour vous donner une fourchette en moyenne, nous rénovons et meublons les appartements de nos clients en 3 mois environ.
4. Louer
Choisir le bon locataire
Pour attirer les meilleurs locataires, sublimez votre bien en postant une annonce détaillée sur les caractéristiques, la localisation, les équipements. Votre appartement apparaîtra également sous son meilleur jour si vous faites appel à un photographe professionnel. Le must : la visite virtuelle que nous réalisons pour tous nos projets ! Elle permet aux futurs locataires de se projeter facilement dans le bien avant de le découvrir en vrai.
La gestion quotidienne
Au quotidien, votre locataire sera responsable des menus travaux, par exemple remplacer une ampoule ou refaire les joints de la douche. Vous aurez la charge des plus grosses dépenses, par exemple la mise aux normes de l’électricité. Vous n’êtes pas obligé de lui fournir des quittances tous les mois, mais vous devez les lui fournir s’il en formule la demande ! Pour vous simplifier la vie, prendre une agence de gestion locative demeure la meilleure solution pour déléguer les relations avec votre locataire.
En conclusion
Enfin si l’on ne devait avoir qu’un unique conseil pour réussir votre premier investissement immobilier : lancez-vous !
Vous ferez sûrement des erreurs, mais c’est en faisant qu’on apprend n’est-ce pas ?
Si vous souhaitez vous faire accompagner, contactez-nous ci dessous.
