La colocation séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers. Avec des loyers multipliés grâce à la signature de baux individuels à la chambre, la colocation est un modèle d’investissement immobilier rentable. Face à la forte tension locative, elle est également une réponse pour créer plus de logements abordables, notamment dans les villes étudiantes. Ce modèle semble prometteur, mais est-il vraiment sans risques ?
Une colocation, qu’est-ce que cela signifie ?
La colocation, encadrée par la loi du 6 juillet 1989 et la loi ALUR de 2014, se définit comme la location d’un même logement par plusieurs colocataires y établissant leur résidence principale. Ce mode d’habitation, concerne traditionnellement les étudiants mais s’étend désormais à divers publics. Il peut être organisé selon différents modèles juridiques : bail unique dit « solidaire », baux individuels ou encore sous-location. Bon à savoir, un couple marié ou pacsé ne peut pas constituer une colocation d’après le décret Macron de 2015. Appréciée par les locataires dans les zones urbaines pour son aspect économique et convivial, côté propriétaire la colocation nécessite de maîtriser certains codes pour se lancer sereinement.
Les avantages de la colocation.
Une rentabilité accrue.
Avec plusieurs locataires partageant le même logement, le propriétaire perçoit une somme locative cumulée plus élevée qu’en location traditionnelle. Par exemple un T4 à Bron près de l’université serait loué 900 € en location classique et pourrait générer 1 500 € en colocation soit 3 chambres à 500 € chacune. La rentabilité espérée pour une colocation varie entre 6 et 10% brut.
Une sécurité renforcée contre les impayés.
L’avantage d’avoir plusieurs locataires dans un même bien permet de réduire le risque d’impayé de loyer. En effet si un locataire est défaillant, les autres continuent de payer leur loyer. Vous pourrez ainsi supporter la mensualité de prêt si vous avez contracté un emprunt bancaire pour financer votre investissement immobilier. Dans le cadre d’un bail solidaire, les locataires doivent supporter le loyer collectivement et leurs garants s’engagent en ce sens : ainsi le propriétaire ne subit aucune perte. L’inconvénient est qu’il est plus rare de trouver directement un groupe de locataires qui se connaît.
Une fiscalité attractive.
La colocation s’envisage meublée. Le régime LMNP qui s’applique aux biens meublés permet un amortissement du bien et la déduction des charges, ainsi il n’y a généralement pas d’impôt généré par le bien pendant une quinzaine d’années. Les frais de gestion et de travaux peuvent également être en partie déductibles.
Nos conseils pour investir en colocation.
Choisir une zone adaptée.
Nous vous recommandons de faire une étude de marché : où trouve-t-on le plus souvent des colocations ? Choisissez une localisation à proximité des écoles et facultés pour faciliter le logement des étudiants. Il est indispensable que votre colocation soit facilement accessible en transports en commun et reliée en moins de 30 minutes aux écoles et centre-ville.
Prenez bien en compte toutes les charges.
Attention la colocation a ses spécificités qu’un bailleur classique ne rencontrera pas ! Lorsque vous louez une chambre en colocation sous un bail individuel, il est d’usage de fournir :
- Les meubles et équipements prévus réglementairement ;
- L’eau, l’électricité et le gaz ;
- Internet ;
- En option le ménage.
Vous pouvez évidemment répercuter ces charges dans un forfait de charges pour le locataire, toutefois il convient de maîtriser votre budget et de vérifier que vos charges de copropriété et d’énergie ne grèvent pas la rentabilité de votre investissement.
Créez un univers soigné.
Nous préférons vous prévenir, la colocation ne suscite pas la même demande que la location individuelle. Pour attirer les locataires et vous démarquer des autres colocations disponibles sur le marché, nous vous recommandons de mettre l’accent sur la décoration. Choisissez des couleurs de peintures douces pour la peinture des murs, des meubles de qualité et contemporains, des petits éléments de décoration comme des plantes qui rendront l’atmosphère plus chaleureuse.
Les défis de la colocation.
Une gestion opérationnelle plus complexe.
La colocation multiplie les tâches administratives et logistiques avec le renouvellement partiel des colocataires qui entraîne un processus qui prend du temps : états des lieux, publication des annonces, organisation des visites, vérification des dossiers et enfin la résolution permanente des conflits (nettoyage, charges, cohabitation). On ne va pas se mentir, un investissement rentable est aussi un investissement dont il faut s’occuper davantage.
Un risque de dégradation plus accru.
Avec plusieurs occupants, l’usure du logement s’amplifie. La surutilisation des parties communes telles que la cuisine et la salle de bain ou encore la détérioration des équipements partagés tels que l’électroménager peuvent représenter un coût pour le propriétaire. De plus en créant une micro-société au sein de ce logement, celui-ci doit s’attendre à des risques éventuels de conflits entre les colocataires.
Comment faire face à ces défis ?
En ce qui concerne la gestion complexe que peut être la colocation, en tant qu’investisseur vous pouvez faire appel à une agence spécialisée ou à un outil de gestion dédié. Pour les risques de dégradation, nous vous conseillons d’inclure une charte de colocation dans votre bail, prévoir une inspection trimestrielle des parties communes ou encore un budget de maintenance prévisionnel.
Conclusion
Faut-il investir dans une colocation ?
La colocation présente des atouts financiers indéniables avec des loyers cumulés attractifs et de l’optimisation fiscale intéressante. Ces avantages en font une option plus rentable qu’un investissement locatif dit classique, notamment dans les villes étudiantes et les zones prisées. Cependant, cette rentabilité s’accompagne de contraintes opérationnelles avec la gestion administrative, le turnover des colocataires et le risques accrus de dégradation.
La colocation est-elle faite pour vous ?
Oui, si vous visez une rentabilité élevée et que vous êtes prêt à y consacrer du temps ou à déléguer à un professionnel.
La colocation peut être un excellent levier de rendement, à condition de connaître et maîtriser les risques. Avec la bonne stratégie, elle permet de diversifier son patrimoine et d’établir des revenus complémentaires à long terme.
Vous souhaitez investir dans une colocation mais vous ne savez pas par où commencer ?
