La location saisonnière, portée par une fiscalité attractive et des tarifs en hausse constante, a longtemps été perçue comme le placement idéal. Pourtant, ce secteur est aujourd’hui sous tension : accusé d’aggraver la crise du logement dans les zones touristiques, il fait face à une réforme imminente du statut LMNP qui pourrait en redéfinir la rentabilité.
Entre opportunités alléchantes et défis croissants, la location saisonnière reste-t-elle un bon choix pour les investisseurs ?
Mais c’est quoi une location saisonnière ?
En clair, la location saisonnière est plus connue sous l’appellation « Airbnb » ou également appelée meublé de tourisme. Elle consiste à mettre un logement à disposition d’une clientèle de passage pour des durées courtes : à la nuitée, à la semaine ou au mois. Cela sans excéder 90 jours consécutifs selon la loi Hoguet. Contrairement à une location traditionnelle, ce type de bail s’adresse principalement à des touristes ou voyageurs et ne peut constituer une résidence principale.
Les caractéristiques clés
- Logement meublé et équipé, c’est une obligation légale
- Durée limitée : idéale pour des week-ends, vacances ou séjours professionnels
- Localisation stratégique : souvent en zones touristiques (villes attractives, stations balnéaires ou montagnardes)
- Classement possible : 1 à 5 étoiles pour optimiser la visibilité et la fiscalité
Pourquoi choisir l’investissement locatif saisonnier ?
Une rentabilité attractive
La location saisonnière séduit de plus en plus d’investisseurs immobiliers grâce à ses avantages uniques par rapport à la location traditionnelle. Avec des tarifs journaliers ou hebdomadaires bien plus élevés qu’un loyer mensuel classique, elle offre une rentabilité souvent supérieure. D’après certains investisseurs, 4 mois de location saisonnière dans les grandes villes peuvent rapporter autant qu’une année entière en location classique.
De la flexibilité
Au-delà de la performance financière, ce mode d’investissement apporte une flexibilité inégalée, vous pouvez utiliser votre bien pendant les périodes non louées, comme une résidence secondaire. On y trouve une sécurité renforcée avec des paiements effectués d’avance (à la réservation), limitant drastiquement les risques d’impayés, mais aussi un potentiel de valorisation dans les zones touristiques prisées comme le bord de mer, montagne ou les villes historiques.
Pour avoir un exemple concret, un studio bien situé dans une ville touristique comme Lyon peut générer jusqu’à 460€/semaine en haute saison, soit 4 fois plus qu’en location classique, tout en permettant au propriétaire d’en profiter hors saison.
Les contraintes de la location saisonnière.
Si la location saisonnière offre des perspectives de rentabilité attrayantes, elle comporte également des défis majeurs à ne pas sous-estimer.
L’accès au crédit
C’est le premier obstacle : les banques, méfiantes face à la volatilité des revenus, exigent généralement un apport personnel conséquent, rarement inférieur à 20-30%. De plus, elles vont avoir tendance à pondérer les revenus locatifs estimés de 50% contre 70%-90% pour les loyers classiques. Un mode de calcul qui n’est pas à l’avantage des investisseurs immobiliers.
Des revenus fluctuants
De plus, la nature cyclique du tourisme, sensible aux crises économiques ou sanitaires, rend les revenus imprévisibles. Pour adopter une position prudente dans ses calculs, nous conseillons aux investisseurs de compter 20 nuits de location par mois, soit 67% de taux d’occupation. Les plus aventureux baseront leurs hypothèses d’investissement immobilier sur 25 nuits par mois. C’est le cas par exemple pour les logements atypiques comme les chambres Harry Potter ou Love Room qui vont générer une forte demande des voyageurs.
Une gestion opérationnelle exigeante
- Le bal des voyageurs implique un turnover élevé. Cela nécessite des états des lieux systématiques, des nettoyages approfondis et un renouvellement du linge. Louer en location courte-durée engendre aussi des frais qui relèvent habituellement du locataire. Comprenez bien que l’abonnement internet, l’électricité et le chauffage, la taxe foncière et les charges de copropriété seront à votre charge. Nous avons souvent vu des cas où ces charges sont si élevées qu’elles aboutissent à la même rentabilité nette qu’une location meublée classique.
- Nous vous conseillons de faire appel à une conciergerie moyennant 15 à 25% de frais. Une autre solution, à condition d’avoir du temps à allouer à la gestion des voyageurs, est de faire intervenir directement un prestataire de ménage de confiance. Les frais de ménage sont à la charge des voyageurs, votre rentabilité sera donc intacte. En revanche, il faut avoir le temps et la réactivité nécessaires pour répondre aux messages et demandes des voyageurs à toute heure.
Un durcissement avec la loi « Airbnb » de 2024
- D’un point de vue fiscal, la loi prévoit une réduction drastique des abattements fiscaux passant de 71% à 30% pour les meublés de tourisme classés. De plus les amortissements générés tout au long de la location du bien sont réintégrés lors de la revente. Ainsi la taxe sur la plus-value est alourdie.
- La loi renforce strictement les règles à Paris : la location d’un logement entier est désormais limitée à 90 nuits par an (au lieu de 120), tout nouveau meublé touristique doit être enregistré auprès de la mairie sous peine d’amende, et dans les quartiers centraux (comme le Marais ou Montmartre), les propriétaires doivent compenser les m² loués par des logements sociaux ou une contribution financière, tandis que la ville intensifie ses contrôles via des outils numériques pour traquer les annonces non déclarées ou excédant le quota autorisé.
Un marché saturé
Enfin, la concurrence s’intensifie, notamment sur les plateformes comme Airbnb où 40% des annonces concentrent l’essentiel des réservations. Sans emplacement exceptionnel ou gestion rigoureuse, le risque de ne pas trouver de locataire augmente, particulièrement en basse saison.
Nos conseils pour bien investir
Si ces défis croissants ne vous font pas peur et que vous désirez investir dans la location saisonnière voici nos conseils :
L’emplacement
Pour maximiser vos chances de succès, l’’emplacement reste le critère numéro 1 : privilégiez les zones touristiques prisées (bord de mer, stations de ski, centres-villes animés) ou les destinations à double saisonnalité. Un appartement bien situé en centre-ville se louera plus facilement pour des courts séjours, tandis qu’une maison conviendra mieux aux locations familiales en zone balnéaire ou montagnarde.
La décoration
Un autre critère important, soignez la présentation de votre bien ! Une décoration soignée, des équipements de qualité (wifi haut débit, électroménager récent) et des photos professionnelles pour votre annonce, mettront en valeur les atouts du logement. Pour que votre logement se distingue, vous pouvez même faire le pari d’opter pour l’atypique, en créant un univers à thème unique en son genre. Ces dernières années quelques maisons de hobbit ou suites jungle ont ainsi fleuri en France.
Le service
Aujourd’hui les voyageurs sont à la recherche d’une expérience. L’esprit d’Airbnb a bien changé depuis ses débuts : auparavant on pouvait louer un canapé dans son salon, désormais la location Airbnb s’est largement professionnalisée ! Vos voyageurs compteront sur vous en tant qu’hôte. Ne négligez pas la relation client, soyez réactifs aux demandes de réservation et aux messages, soyez à l’écoute des retours clients. N’oubliez pas que les avis font la réputation ! En dessous d’une note de 4,5 étoiles, vous envisagerez ainsi de supprimer votre annonce pour en créer une nouvelle.
Bonus : Testez votre bien !
Si vous hésitez à vous lancer dans ce projet, vous pouvez tester la location courte-durée en louant votre propre bien durant vos absences. Ce bon réflexe vous permettra d’identifier l’énergie et l’implication que demande l’exploitation en location saisonnière. En revanche pour cela, vous devez obligatoirement être propriétaire. Si vous êtes locataire du bien, vous devrez obtenir l’accord du propriétaire pour le sous-louer.
Vous souhaitez investir dans de la location saisonnière mais vous ne savez pas où ni comment faire ?
