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Comment auto-financer votre investissement immobilier ?

L’autofinancement est souvent présenté comme le graal de l’investissement locatif : un bien dont les loyers couvriraient non seulement le crédit, mais aussi les charges, les impôts et les frais annexes. Pourtant, beaucoup d’investisseurs sous-estiment les coûts réels, croyant qu’un loyer égal à la mensualité suffit. 

Alors, quelle stratégie mettre en place pour que votre projet se finance vraiment seul ?

 

Qu’est-ce que “l’auto-financement” ?

Un investissement locatif autofinancé est l’achat d’un bien dont les loyers couvrent toutes les dépenses liées à sa possession, sans nécessiter d’effort d’épargnecomplémentaire de votre part. Concrètement, cela signifie que les revenus, c’est-à-dire les loyers, doivent absorber non seulement les mensualités du crédit, mais aussi les charges (taxe foncière, entretien de la copropriété, assurances), les frais de gestion, les impôts et même les aléas comme les périodes de vacance locative ou les réparationsdiverses. 

Beaucoup d’investisseurs débutants pensent qu’un loyer égal à la mensualité suffit pour auto-financer leur bien. C’est une erreur : si vous avez une mensualité de prêt de 880€par mois et louez à 900€, vous croyez être bénéficiaire de 20 €… Sauf que les frais annexes, admettons 100 € par mois, créent en réalité un effort d’épargne de 80 €. Pour atteindre l’auto-financement, il faut viser un cash-flow positif ou neutre, où les rentrées compensent intégralement les sorties. Cela implique de bien réaliser son business plan.

 

Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif autofinancé.





Les atouts majeurs

De prime abord l’autofinancement est la stratégie rêvée de nombreux investisseurs : votre bien se paie tout seul ! Plus besoin de puiser dans votre épargne pour couvrir les mensualités ou l’entretien. Cerise sur le gâteau : les banques adorent ce type de projet. Les loyers futurs sont intégrés dans le calcul de votre capacité d’emprunt, ce qui peut vous permettre d’obtenir plus facilement un financement

Les contraintes à ne pas négliger

Mais attention, atteindre l’autofinancement n’est pas un long fleuve tranquille. Il exige une étude de marché ultra-précise, un bien négocié avec soin, et surtout… des réserves pour les coups durs. Car oui, les aléas existent : mois sans locataire, réparations imprévues, charges qui flambent. Beaucoup d’investisseurs se brûlent en pensant que « autofinancé » signifie sans risque. Au contraire, auto-financer votre bien vous demandera plus d’implication et d’effort qu’un bien classique.

 

La liste exhaustive des charges à prendre en compte

Les dépenses indispensables

Pour vous permettre d’auto-financer l’achat de votre bien, voici les dépenses que nous vous recommandons d’intégrer dans vos calculs. Avez-vous pensé à toutes ? 

  • La mensualité de prêt : c’est la plus grosse dépense mensuelle qui pèse sur votre investissement locatif. Pour la calculer, utilisez un tableau d’amortissement comme celui-ci :

Si vous payez votre bien immobilier comptant, c’est bien évidemment une charge que vous n’aurez pas à supporter, tant mieux pour vous !

  • La taxe foncière : si elle est de 1200€ par an, c’est comme si vous dépensiez 100€ par mois. Pour maintenir une rentabilité nette élevée évitez les biens dont la taxe foncière est très élevée, comme c’est souvent le cas à Grenoble par exemple. 
  • L’assurance PNO : c’est l’assurance habitation du propriétaire non-occupant. Beaucoup de propriétaires l’ignorent, mais il est obligatoire d’être assuré et de demander à votre locataire l’attestation de sa propre assurance en tant qu’occupant. Le montant de la prime d’assurance varie en fonction de la surface, de la localisation et de l’étage. Comptez approximativement 80 à 400€ par an. Nous vous recommandons de souscrire celle de votre banque, au moins la première année. 
  • Les charges de copropriété : tous les mois, votre syndic de copropriété vous adressera un appel de fonds. Il peut être de 30€ jusqu’à 300€ par mois si le chauffage est collectif. Soyez vigilant lors de votre achat à viser un bien avec des charges de copropriété relativement faibles. Ce poste de dépense s’applique différemment si vous achetez un bien en monopropriété, c’est-à-dire une maison ou un immeuble. Il faudra à minima débourser une prestation d’entretien régulier telle que le ménage ou un paysagiste, et également l’assurance du bien dans son ensemble.
 

Les dépenses optionnelles

A ce budget incompressible peuvent s’ajouter les frais suivants : 

  • La gestion locative : si vous souhaitez déléguer la gestion quotidienne de votre bien, consistant à suivre l’encaissement des loyers, générer des quittances mensuelles et traiter les demandes de votre locataire, pensez à intégrer dans votre budget 5 à 7% du loyer en honoraires de gestion locative. 
  • A ce pourcentage s’ajoutent souvent des frais de relocation lors du turnover entre locataires. Par exemple 200€ de frais d’état des lieux. 
  • La garantie loyer impayé est une assurance pour vous couvrir en cas d’impayé de loyer. Si votre locataire n’honore pas son loyer pour une quelconque raison, l’assurance prendra le relai. Cette assurance coûte environ 2% du loyer. 
  • La vacance locative : combien de jours estimez-vous que l’appartement sera vide ? Si ils se passent 15  jours entre deux locataires, vous perdez un demi-loyer par an. Par exemple 500€ de loyer, vous perdez 250€. Vous pouvez intégrer le prorata de loyer perdu dans vos prévisions de charges. Ainsi pour poursuivre notre exemple comptez 20€ de charges mensuelles de vacance locative. 
  • La comptabilité : si elle est facultative pour les revenus fonciers lorsque votre bien est loué nu, la tenue d’une comptabilité devient obligatoire en meublé (LMNP) lorsque vous optez pour le régime réel qui consiste à déduire toutes les charges de votre déclaration de revenus. Comptez environ 600€ par an, un coût qui peut varier selon si vous avez recours à un logiciel comptable en ligne ou un véritable cabinet expert-comptable dédié.
 

Comment autofinancer son investissement locatif ?

Pour qu’un investissement locatif s’autofinance, les loyers doivent donc couvrir toutes les dépenses : mensualités du crédit, charges, taxes et imprévus.

Voici les leviers clés pour y parvenir : 

1. Optimiser le financement

  • Augmenter son apport initial pour réduire les mensualités et améliorer le cashflow. 
  • Allonger la durée du prêt (25 ans au lieu de 20) pour diminuer les mensualités, même si cela augmente le coût total des intérêts. 
  • Renégocier son taux en cas de baisse des taux ou opter pour un prêt in fine (remboursement des intérêts seulement) pour maximiser les déductions fiscales. 

2. Choisir le bon bien

  • Localisation stratégique : privilégiez les villes dynamiques avec une forte demande locative (proximité transports, commerces, écoles). 
  • Type de bien : dirigez-vous vers l’ancien qui offre un meilleur rendement brut que le neuf. Pour obtenir une rentabilité supérieure à la moyenne, choisissez un studio, une colocation, voire un appartement à diviser ou un immeuble.
  • Exploitation : optez pour le meublé qui génère des loyers supérieurs et choisissez entre location longue ou courte-durée. Le Airbnb peut offrir une rentabilité brute supérieure, mais n’oubliez pas que c’est la rentabilité nette de charges qui compte ! 

3. Réduire les charges et optimiser la fiscalité

  • Nous vous conseillons lors de la rédaction du bail d’indexer les loyers pour suivre l’inflation. 
  • Choisir le régime fiscal adapté :  soyez vigilant à bien déclarer votre bien en LMNP si vous exploitez en meublé pour ne pas être assimilé au Réel foncier, ce qui risquerait de générer de l’impôt sur le revenu supplémentaire, tout le contraire de l’effet recherché.

4. Anticiper les risques

  • Prévoir une trésorerie de sécurité : par exemple 6 mois de loyer pour couvrir les vacances locatives ou les travaux imprévus. 
  • Vous pouvez éventuellement inclure une période de vacance locative d’un mois par an dans les calculs de rentabilité. Ainsi si vous touchez 500€ de loyer, plutôt que de compter 6000€ annuel vous compterez seulement 5500€ dans vos projections.




En résumé

Un investissement autofinancé exige une étude rigoureuse du marché, un financement optimisé et une gestion proactive des risques. Clairement, auto-financer son bien immobilier lorsqu’on n’a pas beaucoup d’apport, cela peut relever du parcours du combattant, surtout lorsque les taux sont élevés. Il faudra accepter de se tourner vers des biens à forte rentabilité tels que des studios dans des villes intermédiaires ou des colocations dans des villes étudiantes voire des petits immeubles de rapport. Avec ces leviers, vous maximisez vos chances d’équilibrer revenus et dépenses sans puiser dans votre épargne. 

Vous souhaitez investir dans un bien qui s’auto-finance ?

 

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