Si l’investissement immobilier permet avant tout de se constituer un patrimoine, cela peut aussi être une donne manière d’alléger son impôt sur le revenu. En France, de nombreux dispositifs fiscaux permettent de déduire fiscalement des charges liées à son bien immobilier. Le plus connu d’entre eux, le dispositif PINEL dans l’immobilier neuf, est sur le point d’être supprimé. Focus sur les solutions qui s’offrent à vous en 2025 si vous souhaitez baisser votre impôt.
Le déficit foncier
On vous explique
Le déficit foncier est un dispositif fiscal en France permettant aux propriétaires de biens immobiliers locatifs de déduire les dépenses liées aux travaux de rénovation et d’entretien de leurs revenus fonciers. En cas de déficit (lorsque les dépenses dépassent les revenus), cette perte peut être imputée sur le revenu global, réduisant ainsi l’impôt à payer. Ce mécanisme qui s’applique aux biens loués nus, c’est-à-dire sans meubles, encourage la rénovation des biens immobiliers et le maintien de leur qualité.
Pour le calculer il suffit de déduire ses charges (travaux, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, etc.) de ses loyers annuels. Si le résultat est négatif, vous avez un déficit foncier.
Vous pouvez imputer ce déficit sur votre revenu global, c’est-à-dire votre salaire par exemple, jusqu’à un plafond de 10 700€ par an. Ce plafond augmente à 21 400€ pour les travaux de rénovation énergétique en 2023-2025.
Si le déficit dépasse le plafond annuel, vous pouvez le reporter sur les revenus futurs jusqu’à 6 ans pour les revenus globaux et 10 ans pour les revenus fonciers.
Prenons un exemple concret
- Revenus fonciers : 10 000€
- Charges déductibles : 19 000€ (15 000€ de travaux + 4 000€ de charges diverses)
- Déficit foncier : – 9000€
Ce déficit vient se déduire de votre revenu global, réduisant par la même votre impôt sur le revenu. Cette stratégie est intéressante pour les foyers fiscaux ayant une forte imposition.
Les autres dispositifs de réduction d’impôt
Le PINEL
La loi Pinel est un outil incontournable pour les investisseurs immobiliers débutants. Ce dispositif permet d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant de l’investissement répartie sur 12 ans. En investissant dans des biens neufs ou rénovés destinés à la location, tout en respectant les plafonds de loyers et les conditions de ressources des locataires, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité avantageuse.
Avec les récentes évolutions législatives, la loi Pinel cible particulièrement les zones à forte demande locative comme Lyon, Marseille et Toulouse, où la rentabilité immobilière est renforcée par des besoins locatifs constants. Ce dispositif ne sera a priori pas reconduit en 2025.
Denormandie, Loc’Avantages et Malraux
La loi Denormandie encourage la rénovation de logements anciens dans les villes moyennes, avec une réduction d’impôt en contrepartie d’un engagement de location pendant une certaine durée.
Loc’Avantages, anciennement Cosse, permet une déduction fiscale maximale pour les logements sociaux ou intermédiaires, avec un engagement de location de 6 à 9 ans.
La loi Malraux quant à elle offre une défiscalisation pour la rénovation de monuments historiques sans plafond.
Nous ne détaillerons pas dans cet article ces différents dispositifs fiscaux : les loyers sont plafonnés, des conventions sont à mettre en place avec l’ANAH et les méthodes de calcul varient en fonction de la localisation du bien. Le but de ces dispositifs est de dynamiser certains territoires ciblés en y proposant des logements accessibles en location.
Conclusion
Alors que le meublé – LMNP demeure le dispositif phare pour ceux qui ne désirent pas payer d’impôt sur les loyers générés par leur bien immobilier, il ne permet pas de réduire son impôt sur le revenu. Privilégiez la location nue pour créer du déficit foncier à déduire de vos revenus globaux.
