La rénovation énergétique est un enjeu majeur pour réduire la consommation d’énergie des logements, limiter les émissions de gaz à effet de serre et améliorer le confort des occupants. Mais pour les propriétaires bailleurs, ces travaux peuvent aussi représenter une obligation légale. Quelles sont les règles à connaître ? Quels sont les dispositifs d’aide disponibles ? Faisons le point.
Qu’est-ce que la rénovation énergétique ?
La rénovation énergétique désigne l’ensemble des travaux visant à améliorer la performance énergétique d’un logement. Elle peut concerner :
- L’isolation (toiture, murs, fenêtres, planchers)
- Le système de chauffage et de production d’eau chaude (remplacement d’une chaudière ancienne par une pompe à chaleur, par exemple)
- La ventilation (installation d’une VMC performante)
- Les énergies renouvelables (panneaux solaires, chauffage au bois, etc.)
L’objectif est de réduire la consommation d’énergie, ce qui permet de baisser les factures, d’améliorer le confort thermique et de valoriser le bien immobilier.
Pour mesurer l’efficacité énergétique d’un logement, on utilise le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE), qui classe les biens de A (très performant) à G (très énergivore).
Les obligations légales pour les propriétaires bailleurs
Depuis plusieurs années, l’État renforce les obligations en matière de rénovation énergétique pour les propriétaires qui louent leur bien. Voici ce qu’il faut respecter :
1. L’interdiction de louer les « passoires thermiques » (DPE F et G)
Depuis le 1er janvier 2025, il n’est plus possible de proposer à la location un logement avec un DPE G. Cette interdiction de louer les « passoires thermiques », les biens les plus énergivores sur le marché locatif concernera :
- les logements classés F à partir de 2028,
- les logements classés E à partir de 2034.
Ainsi, si vous faites l’acquisition d’une passoire thermique pour la louer, il convient d’effectuer des travaux de rénovation énergétique pour obtenir un DPE D afin de pouvoir continuer à le louer au-delà de 10 ans.
Les propriétaires concernés doivent donc engager des travaux pour améliorer le DPE de leur bien sous peine d’amendes (jusqu’à 15 000 € pour une personne physique). Depuis janvier 2025, le DPE collectif est obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots principaux (hors commerces).
2. La rénovation énergétique obligatoire des copropriétés
La loi Climat et Résilience rend également obligatoire la réalisation d’un DPE collectif pour tous les immeubles hors commerces, selon le calendrier suivant :
- depuis 2024 pour les immeubles en monopropriété et pour les grandes copropriétés de plus de 200 lots,
- depuis 2025 pour les copropriétés moyennes entre 50 et 200 lots,
- à partir du 1er janvier 2026 pour les petites copropriétés de moins de 50 lots.
Important : sont concernées uniquement les copropriétés dont le permis de construire est antérieur au 1er janvier 2013.
3. L’audit énergétique en cas de monopropriété très énergivore
Depuis avril 2023, lorsque le bien est classé E, F ou G, un audit énergétique est obligatoire avant la vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble composé de plusieurs logements appartenant à un unique propriétaire. Ce diagnostic plus approfondi propose un plan de travaux pour atteindre la performance énergétique.
Quel budget pour la rénovation énergétique
1. Combien coûtent les diagnostics et audit
Un diagnostic de performance énergétique (DPE) coûte, selon les régions et selon la typologie du bien et notamment sa surface, entre 100 et 200 euros. Cette fourchette est approximative, il s’agit de vous donner un ordre d’idée, elle est largement susceptible de varier en fonction des diagnostiqueurs.
Bon à savoir : vous pouvez demander au diagnostiqueur de réaliser un diagnostic projeté, il va ainsi rentrer dans son logiciel les données permettant d’accéder au moins à un DPE D. Vous saurez donc de manière fiable quels travaux sont prioritaires pour obtenir la performance énergétique souhaitée dans le cadre de votre investissement immobilier. Un diagnostic projeté coûte à partir de 200€ TTC car il implique la validation du DPE post travaux.
Quant à l’audit énergétique, il faut davantage compter à partir de 800€ car les préconisations qu’il contient sont plus détaillées et il concerne une surface supérieure car il s’agit d’une habitation individuelle ou d’un immeuble en monopropriété.
2. Quel coût pour la rénovation énergétique ?
Nous vous avons listé quelques estimations de budget travaux :
- Remplacement de chaudière : 3 000 à 4 000 €
- Installation d’une pompe à chaleur : 4 000 à 8 000 €
- Radiateurs électriques (pour 5 unités) : 2 500 à 10 200 €
- Pose de robinets thermostatiques : 85 à 170 € l’unité
- Menuiseries (fenêtres, portes, volets) : le coût dépend du matériau (PVC, bois, aluminium), de la technicité et du type d’isolation. Une fenêtre double vitrage peut coûter entre 200 et 1 800 € par unité.
- Isolation par l’intérieur : compter 25 à 50€/m2 pour les murs, les combles et les sols.
3. Quelles aides à la rénovation ?
Pour accompagner les propriétaires dans leurs travaux, plusieurs aides existent :
MaPrimeRénov’ : ouverte aux propriétaires bailleurs depuis 2021, cette prime finance une partie des travaux (montant variable selon les revenus et la nature des travaux). Nous ne nous étendrons pas sur MaPrimeRénov dans cet article puisque beaucoup la considèrent hélas aujourd’hui comme une « usine à gaz ».
Les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) : les fournisseurs d’énergie peuvent financer vos travaux de rénovation énergétique ! C’est ce dispositif qui entre en œuvre lorsque vous voyez des publicités pour l’isolation des combles à 1€. En effet, les fournisseurs d’énergie doivent contribuer à la rénovation énergétique de l’habitat sous peine de payer des amendes. C’est un système intéressant mais qui demande beaucoup de démarches administratives et un artisan qualifié RGE. Le logement doit avoir été construit il y a plus de 2 ans, il peut s’agir d’une résidence principale ou secondaire. Il n’y a pas de plafond de ressources à respecter, mais le montant du CEE peut varier en fonction de vos revenus.
La TVA réduite à 5,5% : le taux de 5,5 % concerne les travaux de rénovation énergétique définis par le code général des impôts. Il concerne par exemple l’installation de :
- matériaux d’isolation thermique (placo, vitres, portes d’entrée, volets isolants…),
- équipements de chauffage et ventilation (chaudières à condensation, pompes à chaleur, VMC),
- systèmes de production d’eau chaude sanitaire (chauffe-eau).
Ce taux réduit s’applique aussi aux travaux induits par la rénovation énergétique, par exemple les reprises de plomberie, d’électricité et de peinture suite à des travaux d’isolation des murs par l’intérieur.
L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) : c’est un prêt avec 0% d’intérêt et 0% de frais de dossiers pour financer des travaux de rénovation énergétique. Ce dispositif ne concernera pas les investisseurs immobiliers puisqu’il ne concerne que les résidences principales. Il faut que le logement ancien soit situé dans une commune de zone B2 ou C, l’enveloppe de rénovation énergétique doit concerner au moins un quart du budget des travaux de rénovation. Le PTZ est soumis à condition de revenu.
Certaines collectivités locales proposent également des subventions complémentaires.
En résumé : comment rénover un logement en location ?
Ce que nous recommandons à tous les clients que nous accompagnons dans leur premier investissement immobilier, c’est d’assurer la rénovation énergétique du bien pour obtenir un DPE D. Dans l’ancien, cette note est tout à fait correcte en termes de confort pour le locataire, et c’est ce qui vous permettra de louer sans restriction dans la durée.
Pour atteindre ce DPE D, nous vous recommandons de faire appel premièrement à un diagnostiqueur pour établir un diagnostic projeté qui vous donnera le plan d’action, puis à des artisans de confiance et de vérifier qu’ils appliquent bien le taux de TVA réduit à 5,5% sur les travaux de rénovation énergétique et les travaux induits tels que la peinture. En tant qu’investisseur immobilier, sachez qu’il est rare que vous puissiez prétendre à des aides à la rénovation énergétique et le montage du dossier d’aide s’avère souvent trop chronophage.
Vous avez un projet de rénovation énergétique pour un bien que vous louez ?
Nous vous accompagnons !
