L’achat d’un bien ancien séduit de nombreux investisseurs et acquéreurs, attirés par le charme des pierres patinées, les emplacements prisés en cœur de ville, et les opportunités de valorisation. Pourtant, derrière ce potentiel alléchant se cachent des risques bien réels qui peuvent transformer un rêve en cauchemar.
Un investissement réussi dans l’ancien repose sur un mantra simple : « Jamais sans inspection, jamais sans expertise. » Prêt à découvrir comment éviter les erreurs courantes ? Suivez le guide.
Investir dans l’ancien : les avantages
Opter pour un bien ancien présente des avantages stratégiques.
- Premier atout de taille : les emplacements premium, souvent en cœur de ville ou dans des quartiers historiques, garantissent une attractivité locative constante et une demande soutenue. Et oui en immobilier, premier arrivé, premier servi. Les biens les plus anciens sont donc dans les centre-ville, tandis que les constructions neuves viennent s’ajouter en périphérie en fonction de la disponibilité de terrains fonciers.
- Deuxième avantage clé : un prix d’acquisition généralement 20% inférieur à celui du neuf, avec une décote intéressante pour les biens nécessitant des travaux. En effet lors de l’achat d’un bien immobilier neuf, le prix est fixé par le promoteur immobilier qui doit réaliser ses objectifs de marge. Un bien immobilier ancien aura tendance à être davantage au prix du marché, variant d’un quartier à l’autre et en fonction de son état.
- Et enfin un potentiel de valorisation exceptionnel : une rénovation bien menée peut générer des plus-values substantielles à la revente. C’est particulièrement le cas pour les passoires thermiques, ces appartements mal isolés classés E, F ou G qui rebutent certains acquéreurs.
Les pièges à éviter
1. L’illusion du « bon prix »
- Sous-estimer les travaux : compter entre 800 et 1200€ du mètre carré pour une rénovation complète.
- Négliger les diagnostics obligatoires : consulter attentivement le dossier diagnostic technique pour vérifier l’absence d’amiante, de plomb, la conformité électrique, etc.
- Oublier les travaux collectifs imminents : bien relire les PV d’assemblée générale de copropriété pour s’assurer que le ravalement de façade ou la toiture ont été précédemment votés.
2. La visite express
- Visiter une seule fois : certaines nuisances peuvent passer inaperçues. Prendre le temps de revenir faire une contre-visite, au moins la veille de la signature de l’acte de vente.
- Ignorer les dépendances : jeter un œil aux caves, à la toiture si cela est possible.
- Choisir un mauvais horaire : tâcher de venir visiter de jour si votre emploi du temps le permet. En effet le soir la luminosité ne permet pas de bien inspecter l’état du bien.
3. Les charges excessives
Les premières questions à poser avant même la visite dans le cadre d’un investissement locatif : quel est le montant de la taxe foncière et quelles sont les charges de copropriété ?
La taxe foncière varie d’une commune à l’autre, avec une tendance à la hausse ces dernières années. L’assiette de cet impôt varie selon beaucoup de facteurs et ne peut pas être calculée : il faudra donc s’accommoder de ce que le vendeur a payé l’an passé. Généralement, la taxe foncière est à peu près égale à un mois de loyer. Ainsi si votre studio a 1200€ de taxe foncière, nous vous conseillons de passer votre chemin, ce montant pèserait trop sur votre rentabilité.
Quant aux charges de copropriété, même si la majeure partie repose sur le locataire, nous conseillons de rechercher un bien avec de faibles charges. Car un locataire ne sera pas incité à rester durablement dans un logement si celui-ci doit supporter des charges excessives. En revanche si les charges sont de 200€ par mois mais qu’elles incluent le chauffage collectif, cela reste intéressant.
4. Les travaux qui dérapent
Selon la CAPEB, 60% des rénovations dépassent le budget. Nous vous conseillons de faire appel à des artisons que l’on vous a recommandés uniquement, et non de prendre le premier venu sur internet. Il convient de réaliser deux ou trois devis comparatifs avec les mêmes prestations et de demander à voir les réalisations similaires de la société de rénovation pour bien se rendre compte.
Il est par ailleurs très important de vous prémunir des sinistres en demandant systématiquement l’assurance décennale à jour de l’artisan. C’est obligatoire pour les travaux de gros œuvre, plomberie et d’électricité. L’absence de garantie décennale vous empêcherait d’être indemnisé en cas de survenance d’un sinistre.
Garanties obligatoires :
- Parfait achèvement (1 an)
- Bon fonctionnement (2 ans)
- Décennale (10 ans)
Comment éviter ces pièges
La clé pour réussir votre achat dans l’ancien repose sur une méthodologie rigoureuse et des professionnels compétents. Avant de signer, constituez un dossier d’expertise complet : recueillez tous les diagnostics techniques (DPE, amiante, plomb, électricité…), étudiez scrupuleusement la copropriété, et faites établir plusieurs devis détaillés par des artisans certifiés. Pour les visites, adoptez une approche systémique : inspectez bien l’appartement à différents moments de la journée, vérifiez les équipements (chaudière, isolation, menuiseries) et pensez au voisinage. Négociez pied à pied en vous appuyant sur les éléments techniques pour justifier votre prix, et anticipez environ 15% de budget supplémentaire pour les imprévus. Enfin, entourez-vous des bons experts : un notaire de confiance, un courtier en travaux pour trouver les meilleurs artisans, et un géomètre si des travaux lourds sont prévus. Avec cette discipline, vous transformerez les risques potentiels en opportunités maîtrisées.
Prêt à concrétiser votre projet en évitant les pièges ?
