C’est la question que se posent de nombreux investisseurs débutants. Est-ce qu’il vaut mieux attendre que les taux baissent pour investir dans l’immobilier ? Nous allons voir quels sont les différents paramètres économiques et personnels à prendre en compte pour réaliser votre achat immobilier dans les meilleures conditions.
La baisse des taux d’intérêt
Un des principaux facteurs qui pousse les gens à investir dans l’immobilier, c’est la baisse des taux d’intérêt. Les taux historiquement bas comme en 2020-2021 boostent votre capacité d’emprunt, c’est pourquoi tout le monde s’est rué sur l’immobilier. Toutefois ce phénomène s’accompagne mécaniquement d’une flambée des prix de l’immobilier. En effet, les vendeurs savent que les acquéreurs sont plus nombreux et ont des enveloppes plus conséquentes, et se permettent de surévaluer le prix de leur bien. Automatiquement le marché augmente.
A l’inverse lorsque les taux sont plus élevés comme actuellement en 2025, ils réduisent votre budget mais refroidissent aussi le marché. De nombreux acquéreurs renoncent, ce qui représente un effet d’aubaine avec une possibilité de négocier des prix plus bas et de profiter de biens moins concurrentiels. S’il y a moins d’acheteurs sur le marché, ils auront plus de pouvoir de négociation et obtiendront donc de meilleurs prix !
Enfin vous ne vous en souvenez peut-être pas, mais quand nos parents ont acheté dans les années 80-90, les taux d’intérêt pouvaient dépasser 10%, parfois même 15%. Et pourtant, ils ont acheté de l’immobilier, et aujourd’hui ces mêmes biens valent une fortune par rapport au prix où ils les avaient achetés. Aujourd’hui, on hésite avec des taux à 3% ou 4%, alors que les prix sont plus stables et les leviers fiscaux plus nombreux.
Le prix de l’immobilier
Alors que les taux fluctuent, le prix d’achat de votre bien immobilier lui restera figé à vie. Une fois négocié et signé, il ne pourra plus varier. Par conséquent un bon investisseur sait que l’argent se gagne à l’achat : négocier un bien 10 à 20% en dessous du marché vous sécurisera lors de la revente, en vous prémunissant d’une éventuelle moins-value. La moins-value, c’est le contraire de la plus-value, lorsque votre bien perd de la valeur à la revente.
Notre conseil : réalisez une étude de marché détaillée pour acheter au bon prix.
- Concentrez-vous sur une localisation attractive où des projets d’aménagement urbains sont en cours
- Consultez les dernières ventes sur DVF ou Pappers immobilier
- Renseignez-vous sur les sites Meilleurs Agents ou PàP
Ensuite, utilisez des arguments pour appuyer votre négociation.
- Le DPE est au-dessus de D ? L’appartement nécessitera une rénovation énergétique ce qui engendrera des frais.
- Le bien est loué ? Il peut être vendu moins cher que le marché car il ne s’adresse qu’à l’investissement locatif et non aux ménages recherchant une résidence principale.
- Le bien se situe en étage élevé ? Un quatrième étage sans ascenseur vaudra moins qu’un deuxième étage dans la même copropriété.
Dans tous les cas nous vous conseillons de tenter de négocier sans froisser le vendeur, car l’objectif d’une négociation demeure de satisfaire les intérêts des deux parties !
Votre situation personnelle
Il y a plusieurs questions à vous poser pour savoir si vous êtes prêt à investir dans l’immobilier :
- Avez-vous un apport ? Actuellement il est possible d’emprunter en apportant 10% à 20% du prix d’achat, voire plus si votre projet comporte beaucoup de travaux. A savoir que certains profils convoités par les banques peuvent souscrire un crédit immobilier sans apport, mais cela reste rare.
- Avez-vous un taux d’endettement maîtrisé ? Le HCSF impose un endettement inférieur à 35%, que vous risquez d’atteindre rapidement si vous vous lancez sur plusieurs projets à la suite, votre résidence principale puis des appartements à louer. Il est toutefois possible de surmonter cette limite en recourant à une société.
- Disposez-vous d’une épargne de précaution ? Si vous mettez tout l’argent dont vous disposez dans votre projet, votre banquier risque de s’y opposer, et pour cause : vous prenez un risque en investissant, il est plus prudent de garder un matelas de sécurité.
- Avez-vous du temps à consacrer à votre projet ? Et oui, c’est un paramètre qu’il ne faut pas négliger ! Une des raisons les plus fréquentes pour lesquelles ce n’est pas le bon moment d’investir, c’est qu’on n’a pas le temps. Entre une vie professionnelle bien chargée et une vie personnelle riche, on n’a pas toujours la disponibilité d’esprit pour construire un projet sereinement.
Lorsque vous cochez toutes les cases ci-dessus, nous vous encourageons à passer à l’action !
En conclusion, mieux vaut ne pas attendre le “moment parfait”
Finalement le meilleur moment pour investir dans l’immobilier selon nous est quand vous êtes prêt psychologiquement et financièrement. Le marché immobilier est un éternel recommencement, malgré les crises, il progresse toujours. Une étude de l’INSEE montre qu’entre 2000 et 2023, les prix de l’immobilier ont augmenté de 150%. Quant aux taux de crédit, ils fluctuent et pourront toujours être renégociés. Débuter modestement avec un petit studio locatif est souvent plus judicieux qu’attendre des années sans rien faire.
Comme le dirait T. HARV EKER n’attendez pas pour acheter de l’immobilier, achetez de l’immobilier et attendez !
Le meilleur moment c’était hier. Le deuxième meilleur ? Aujourd’hui !
