Vous avez certainement entendu parler de la location meublée comme étant la solution la plus avantageuse. Si la location vide semble la solution la plus simple, la location meublée cumule plusieurs atouts. Fiscalité avantageuse, loyers plus élevés, bail flexible et demande croissante sont autant de raisons de choisir ce modèle.
Mais attention : chaque option comporte ses défis ! Quels sont les avantages concrets du meublé pour vous, propriétaire, comme pour vos locataires ? Et quels sont les inconvénients à connaître ?
Dans cet article, on vous donne les clés pour faire un choix éclairé. Parce qu’un investissement locatif réussi commence par le bon mode d’exploitation…
Qu’est-ce que la location meublée ?
La location meublée désigne un type de contrat de location dans lequel un logement est proposé avec tout le mobilier et les équipements nécessaires pour que le locataire puisse y vivre immédiatement, sans avoir à acheter de meubles ou d’électroménager. Concrètement, cela inclut au minimum un lit avec literie, des plaques de cuisson, un réfrigérateur, une table, des chaises, des rangements, ainsi que des luminaires et des ustensiles de cuisine.
Les avantages de la location meublée
Louer un bien en meublé présente de multiples atouts, aussi bien pour les propriétaires-bailleurs que pour les locataires. C’est un modèle de plus en plus prisé, notamment dans les grandes villes, et pour de bonnes raisons.
Une rentabilité supérieure pour les propriétaires
Le principal avantage pour le propriétaire est sans conteste la rentabilité locative accrue. En effet, les loyers des logements meublés sont généralement 10 à 20 % plus élevés que ceux des locations nues équivalentes. Cela s’explique par les prestations supplémentaires inclues (mobilier, électroménager, etc.), qui justifient une revalorisation du loyer.
En plus du loyer plus élevé, la souplesse des baux meublés (1 an renouvelable, 9 mois pour les étudiants ou bail mobilité de 1 à 10 mois) permet au propriétaire d’ajuster ses loyers plus fréquemment, de récupérer le bien plus facilement, ou encore de réaliser des travaux entre deux contrats. En location nue, le bail est de trois ans minimums et le préavis de résiliation pour le bailleur est plus long (six mois contre trois en meublé).
Autre avantage non négligeable : le dépôt de garantie. Alors qu’il est plafonné à un mois pour les locations vides, le propriétaire peut exiger jusqu’à deux mois de caution en meublé, pour couvrir d’éventuelles dégradations non seulement du logement, mais aussi du mobilier.
Une fiscalité allégée
La location meublée est également plus avantageuse fiscalement. Les revenus issus de la location meublée relèvent des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers comme en location nue. Le propriétaire peut opter pour deux régimes de Loueur Meublé non-professionnel (LMNP) :
- Le micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes locatives (et même 71 % pour les meublés classés ou chambres d’hôte) ;
- Le régime réel, qui permet de déduire l’ensemble des charges réelles (frais de gestion, entretien, intérêts d’emprunt, taxe foncière…), d’amortir le bien et le mobilier, et dans certains cas de générer un déficit permettant d’effacer toute imposition sur les revenus locatifs pendant plusieurs années.
Ce dernier régime est souvent le plus rentable sur le long terme, bien qu’il impose une comptabilité rigoureuse. Nous vous recommandons d’utiliser un logiciel ou de questionner votre expert-comptable pour faire le bon choix.
Les inconvénients
Si la location meublée présente de nombreux avantages, elle comporte également plusieurs contraintes qu’il est important de prendre en compte avant de se lancer.
1. Un investissement initial plus élevé
L’un des premiers obstacles pour le propriétaire est le coût d’aménagement du logement. Pour être conforme à la réglementation, une location meublée doit inclure un certain nombre d’équipements obligatoires (lit, électroménager, mobilier, vaisselle, luminaires, etc.). Cet aménagement représente souvent plusieurs milliers d’euros à l’achat. De plus, ces éléments doivent être entretenus, réparés ou remplacés régulièrement, ce qui engendre des frais supplémentaires au fil du temps. Il est toutefois possible de déduire ces charges si l’on opte pour le régime réel en LMNP.
2. Une gestion plus chronophage
Les locataires qui séjournent dans une location meublée ont tendance à rester moins longtemps que ceux qui se sont installés dans une location nue avec leurs propres meubles. Cela implique une gestion plus active pour le propriétaire qui sera confronté à plus de turnover. Il faut publier une annonce plus régulièrement, organiser des visites, étudier les dossiers, effectuer les états des lieux d’entrée et de sortie, etc. Cette charge de travail peut vite devenir contraignante, à moins de faire appel à une agence ou un service de gestion locative.
3. Des risques accrus de dégradation
Les meubles et équipements mis à disposition restent la propriété du bailleur, ce qui signifie qu’ils peuvent être endommagés ou mal utilisés par les locataires. Même si un dépôt de garantie est demandé, celui-ci est souvent insuffisant pour couvrir l’ensemble des frais en cas de dégradations importantes.
4. Des démarches administratives plus complexes
Opter pour la location meublée, notamment sous le statut de LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel), suppose de respecter certaines obligations administratives : immatriculation de l’activité auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE), choix du régime fiscal, déclaration des revenus, production de liasses fiscales, etc. Ces démarches peuvent être perçues comme complexes, bien qu’il existe aujourd’hui des solutions d’accompagnement pour en simplifier la gestion.
En résumé
Choisir la location meublée peut s’avérer plus rentable et flexible, mais ce choix implique également un investissement initial plus important, une gestion plus active et une charge administrative non négligeable. Cela reste le régime fiscal le plus intéressant et nous vous conseillons de vous entourer des bons outils et partenaires fiables.
Finalement, la clé d’un investissement locatif réussi repose sur une anticipation rigoureuse et une bonne connaissance du cadre légal. Le pire choix serait de meubler votre appartement et de le déclarer en revenu foncier ! En maîtrisant vos obligations et en choisissant le bon mode de location selon votre profil, vous vous assurez de maximiser votre rentabilité tout en sécurisant votre projet immobilier.
Vous souhaitez connaître le mode d’exploitation qui vous correspond ?
