Investir dans l’immobilier est un pilier de la création de patrimoine. Mais faut-il payer comptant ou recourir au crédit ? Contrairement aux idées reçues, emprunter est souvent plus stratégique que de mobiliser son épargne. Voici pourquoi le crédit immobilier reste l’outil privilégié des investisseurs avisés.
L’effet de levier financier : multiplier sa capacité d’investissement
Le principal atout de l’emprunt ? L’effet levier.
L’effet de levier du crédit, c’est un peu comme utiliser un bras de levier financier pour soulever un poids plus lourd que ce qu’on pourrait porter avec ses propres moyens. Concrètement, c’est quand on utilise de l’argent emprunté, le crédit, pour augmenter sa capacité d’investissement et générer des revenus.
Par exemple : imaginons que j’ai 50 000€ et que je veuille investir dans un bien immobilier. Je pourrais acheter comptant un petit appartement à Saint Etienne. Mais si je mobilise ces 50 000€ pour emprunter, je peux potentiellement acheter un bien à Lyon à 300 000 €. Les revenus générés par ce bien à 300 000€ vont être supérieurs à mon appartement stéphanois : le loyer pourrait être de 1200€ au lieu de 400€ pour le premier. Par ailleurs, le bien gagnera plus de valeur dans le temps. La rentabilité de l’investissement sera donc plus élevée avec la même somme d’argent apportée, c’est ça l’effet de levier.
Une autre manière de voir les choses, admettons que je possède 100 000€ en cash. Je pourrais m’acheter un seul studio près de Lyon qui génère 600€ de loyer. Mais je pourrais aussi emprunter et acheter 10 studios en mettant sur chacun 10 000€ d’apport et en empruntant le reste à la banque. Sous réserve, bien entendu, d’un montage pertinent pour respecter le taux d’endettement maximum. Ainsi au lieu d’un patrimoine de 100 000€, j’aurai un patrimoine immobilier brut de 1 Million d’euros.
Préserver sa trésorerie et diversifier
Contracter un prêt bancaire pour investir dans l’immobilier présente d’autres avantages que l’effet de levier :
- Conserver son épargne pour d’autres projets : vous pouvez garder votre trésorerie en cas de pépin, ou pour financer un autre projet immobilier ou personnel.
- Répartir les risques : diversifier son portefeuille, c’est un principe de base dans l’investissement notamment en bourse. En évitant de tout investir dans un seul bien, vous limitez l’exposition aux aléas.
- Bénéficier de la déductibilité des intérêts : dans le régime meublé en LMNP par exemple, les intérêts d’emprunt sont déduits de l’impôt sur les revenus locatifs
Et même profiter de l’inflation et des taux bas
Pour aller plus loin, deux phénomènes jouent en faveur des emprunteurs :
- L’érosion monétaire : avec l’inflation, vos mensualités pèsent moins lourd dans le temps. En effet, celles-ci sont actées aujourd’hui avec la banque et n’augmenteront pas. Ainsi 1 000 € par mois aujourd’hui vaudront l’équivalent de 800 € dans 10 ans avec 2% d’inflation par an. Pourtant vos loyers, eux, vont bien augmenter s’ils sont révisables annuellement.
- Les taux historiquement bas : même après la hausse récente, emprunter à 4% reste une opportunité. Vous ne vous souvenez peut être pas, mais nos parents empruntaient à 8% !
Pour résumer
| Payer comptant | Emprunter | |
| Capacité d’achat | Limitée à l’épargne | Multipliée grâce au levier |
| Rentabilité | Faible | Potentiellement élevée |
| Risque | Concentration du risque sur un seul bien | Diversification possible |
| Impact trésorerie | Épargne immobilisée | Épargne disponible |
Les précautions à prendre avant d’emprunter
Le crédit immobilier n’est pas sans risques, en immobilier vous vous engagez sur des périodes longues allant jusqu’à 25 ans. Entourez-vous d’un courtier en prêt immobilier pour définir votre capacité d’emprunt. La plupart des banques pondèrent les loyers à 70% pour déduire les charges diverses telles que la taxe foncière, les charges d’entretien, les assurances, etc. Il est important d’évaluer la rentabilité nette de votre investissement, de visualiser tous les coûts pour ne pas vous retrouver en défaut de paiement. Nous vous recommandons de négocier la flexibilité du prêt à la signature de l’offre de prêt pour bénéficier d’un différé d’emprunt pendant les travaux voire au-delà, et de bien lire les petites lignes ou questionner votre conseiller bancaire pour privilégier les crédits avec clauses de remboursement anticipé sans pénalités.
Quand vaut-il mieux payer comptant ?
Certains investisseurs immobiliers préfèrent financer leur acquisition en payant « cash » et cela peut tout à fait s’entendre. C’est le cas par exemple lorsque l’on perçoit un héritage ou que l’on vend un bien immobilier qui a fini d’être remboursé et que l’on souhaite bénéficier d’une rente immédiate. Également, lorsque l’on ne peut pas emprunter auprès de la banque pour des raisons personnelles, par exemple pour raisons de santé ou en période de chômage. Enfin, les personnes ayant un âge avancé et souhaitant toucher un complément de retraite auront plus intérêt à investir en payant au maximum comptant pour toucher un loyer et améliorer leur rythme de vie.
Vous souhaitez investir mais vous ne savez pas combien d’apport allouer à votre projet ?
