En tant qu’investisseur immobilier, votre stratégie peut consister à acheter un bien vide d’occupation ou déjà occupé par un locataire. Acheter un bien immobilier déjà loué permet de bénéficier du loyer dès le premier jour où vous devenez propriétaire, cela revient à acheter une affaire qui tourne déjà. En revanche, vous ne pourrez pas faire ce qui vous plaît au départ et hériterez d’une situation préalablement établie. Zoom sur les plus et les moins de chaque option.
Les avantages
Rentabilité immédiate
Le bien génère des revenus dès la signature de l’acte chez le notaire. Vous évitez une période de vacance locative et les frais de recherche de locataire si vous passez par une agence. Cette solution est idéale pour un investisseur souhaitant constituer une trésorerie rapidement.
Gain de temps et d’efforts
Plus besoin de gérer les visites, étudier le dossier des candidats ou effectuer des travaux de remise en état. Cela attendra le départ de votre locataire.
Sécurité financière
Un bien déjà loué est une affaire qui tourne déjà : vous aurez plus de facilité à présenter votre dossier d’investissement immobilier aux banques avec un bail à l’appui. Ainsi, votre business plan sera plus précis qu’en vous fondant sur des hypothèses de loyer.
Les inconvénients
Risque de « mauvais locataire »
Si le locataire est mauvais payeur ou conflictuel, vous héritez du problème. Vérifiez son historique avant l’achat ! Nous vous recommandons d’être particulièrement vigilant pour l’achat d’une colocation louée à la chambre : les locataires s’entendent-ils bien ? L’appartement est-il correctement entretenu ?
Régime fiscal imposé
En achetant un bien immobilier déjà loué, vous héritez d’un régime fiscal que vous n’avez pas choisi. Il est commun de voir des appartements loués nus par méconnaissance de la fiscalité. Dans ce cas, vous devrez attendre un changement de locataire ou obtenir l’accord du locataire actuel pour passer en bail meublé.
Loyer sous-évalué
C’est souvent le cas, notamment lorsque le locataire est présent depuis longtemps et que son loyer n’a jamais été révisé. Si le loyer actuel est inférieur au marché, vous devrez attendre la fin du bail pour le réviser, sauf à avoir une clause de révision annuelle suivant l’IRL dans le bail.
Les précautions indispensables avant d’acheter
1. Scrutez le bail et l’état des lieux
Prenez connaissance du type de bail (nu, meublé, individuel ou solidaire), la durée restante, le montant du loyer, les charges, et les éventuelles clauses comme la révision du loyer. Demandez aussi le dernier état des lieux pour anticiper les travaux.
2. Évaluez le locataire
Consultez les quittances de loyer des 3 derniers mois et l’historique de paiement pour vous assurer de la régularité du locataire. Et tout simplement, demandez à ce qu’il soit présent lors de la visite pour le rencontrer.
3. Anticipez les travaux
Basez-vous sur le dossier de diagnostic technique (DDT) pour prévoir d’éventuelles remises aux normes de l’électricité ou du gaz. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) vous indiquera quels travaux d’isolation ou chauffage sont nécessaires. Si des réparations urgentes sont nécessaires, vous pouvez négocier leur prise en charge par le vendeur.
Conclusion : Un investissement sous conditions
Acquérir un bien déjà loué peut s’avérerêtre une excellente opération pour un investisseur recherchant une rentabilité immédiate et une gestion simplifiée. Cependant, cette stratégie exige une vigilance scrupuleuse : la stabilité du revenu locatif est directement liée à la fiabilité du locataire et à l’adéquation du loyer au marché. Avant de signer, examinez bien le bail, l’historique des loyers et l’état du logement, et soyez prêt à respecter les contraintes légales : délais d’occupation, travaux limités. Cette formule « clé en main » vous conviendra si vous priorisez lecash-flow sur la disponibilité du bien. Elle est en revanche déconseillée si vous aimeriez sélectionner vous-même votre locataire ou partir d’une feuille blanche en réalisant des travaux.
Vous souhaitez investir dans un bien locatif mais vous ne savez pas par où commencer ?
