On connaît tous cet ami qui a acheté un PINEL et qui maintenant ne peut plus emprunter assez pour acquérir une nouvelle résidence principale. C’est un choix crucial qui se pose pour les primo-accédants : est-il plus judicieux d’acheter sa résidence principale ou se lancer dans l’investissement locatif d’abord ? Pour répondre à ce dilemme, on vous explique les mécanismes de calcul de l’endettement pour vous permettre de prendre la meilleure décision.
Pourquoi opter pour la résidence principale en premier ?
Sécurité et stabilité émotionnelle
Avoir « son chez-soi » est un besoin fondamental. Plus de loyer à payer, plus de propriétaire à qui rendre des comptes, et la liberté d’aménager son espace comme bon vous semble. Et pouvoir percer des trous dans ses propres murs, ça c’est un luxe quand on est propriétaire !
Avantage fiscal majeur
La vente de votre résidence principale est exonérée d’impôt sur la plus-value à condition que ce soit votre lieu de résidence réel, et que vous l’ayez occupé dans l’année avant la vente. Un avantage colossal alors que vous devrez garder votre investissement locatif 30 ans avant l’exonération complète.
Aides et financements facilités
Les primo-accédants qui acquièrent leur résidence principale bénéficient souvent de dispositifs avantageux : Prêt à Taux Zéro (PTZ), prêts conventionnés, taux préférentiels.
Pourquoi se tourner vers l’investissement locatif en premier ?
Création de revenus passifs
Un bien locatif vous permet de vous constituer un patrimoine même lorsque vous n’avez pas besoin d’acquérir un toit. Par exemple lorsque vous êtes logé par vos parents, votre entreprise ou votre conjoint.
Effet de levier maximal
En locatif, vous financez un bien avec l’argent du locataire et de la banque. L’effet de levier permet d’acquérir un patrimoine important avec un apport limité. Votre argent travaille pour vous.
Comment choisir ?
Résidence principale d’abord, puis locatif
C’est le scenario classique. Il est plus adapté si vous avez besoin de stabilité. Une fois installé et avec une capacité d’emprunt consolidée, vous pouvez investir dans un bien locatif. C’est le schéma qui rassure le plus les banques. Cela implique de ne pas avoir besoin de déménager dans les 3 ans à venir.
Locatif d’abord, Résidence principale après
Idéal si vous êtes mobile, jeune actif, célibataire ou en zone tendue. Investir dans un petit logement locatif en province ou en périphérie d’une grande ville permet de générer des revenus passifs ou de constituer un apport solide pour l’achat de votre résidence principale grâce aux loyers et à la potentielle plus-value. Cela implique de ne pas avoir de projet de résidence principale dans les 3 ans à venir.
Votre décision doit donc reposer sur une analyse personnelle approfondie :
1. Votre situation personnelle et projet de vie
Êtes-vous stable géographiquement et professionnellement ? Avez-vous un projet familial imminent ? Le besoin de sécurité prime-t-il sur l’appât du gain ?
2. Votre capacité financière
Quel est votre apport ? Quelle est votre capacité d’emprunt totale ? Les banques regardent les deux projets différemment, elles demandent souvent plus d’apport pour la résidence principale qui peut coûter bien plus cher qu’un investissement locatif.
3. Le marché local
Les prix d’achat, la rentabilité locative potentielle et la dynamique du marché varient énormément d’une ville, d’un quartier à l’autre. Peut-être qu’une résidence principale à Paris est encore inabordable pour vous, dans ce cas là tournez-vous vers un investissement locatif autre part.
4. Votre appétence pour la gestion et le risque
L’investissement locatif implique de gérer des locataires, des travaux, des périodes de vacances. Êtes-vous prêt à cela ou préférez-vous la tranquillité de votre propre logement ?
En définitive : Ne vous lancez pas sans un diagnostic financier personnalisé. L’idéal est de consulter un courtier en crédit pour évaluer votre capacité d’emprunt sous les deux angles, et un conseiller en gestion de patrimoine pour aligner votre choix sur vos objectifs globaux. L’immobilier est un marathon, pas un sprint : choisissez la stratégie qui vous mènera le plus sereinement à la ligne d’arrivée.
